房地产企业纳税筹划研究|房地产企业全程纳税筹划

来源:高中教育 发布时间:2019-05-27 05:35:40 点击:

  摘要:针对目前全国各大城市商品房房价过高,国家采取各项控制措施抑制房地产行业过热的现状,如何缩减成本开支,并进行合理避税,在保证基本利润率的前提下使房价降下来,已成为企业在市场竞争中获胜的关键,也是房地产企业发展面临的重要问题。房地产企业涉及的税种比较多,部分税种适合进行税收筹划。文章分析了税收筹划的理论内涵,并结合房地产企业的特点,在法律规定许可的范围内提出相应的税收筹划对策。
  关键词:房地产企业;合理避税;纳税筹划
  
  一、纳税筹划的理论内涵
  纳税筹划起源于西方发达国家,正式为社会关注和被法律所认可的时间,可以追溯到20世纪30年代,历经几十年的发展,渐趋成熟。美国南加州大学梅格斯博士在与别人合著的、已发行多版的《会计学》中,作了如下阐述:“人们合理而又合法的安排自己的经营活动,使之交纳可能最低的税收。他们使用的方法可称之为纳税筹划……少交税和递延交纳税收是纳税筹划的目标所在。”在我国,纳税筹划起步较晚,在借鉴了大量西方的筹划理论的基础上已渐成体系,学术界对于纳税筹划有如下定义:“是指通过对纳税业务进行策划,制作一整套完整的纳税操作方案,从而达到节税或避税的目的。”总结起来,都是在符合国家各项法律法规的基础上,采取措施以减少应缴税款的行为。
  目前,涉及到纳税筹划,人们往往会不自觉地将其与偷逃税联系起来,这是一种认识上的误区,因为纳税筹划、避税及逃税均可以使纳税人获得税收利益,一时很难看清其本质区别,但是仍是可以辨别的。首先从是否遵守国家法律、法规上看,三者就存在本质区别,纳税筹划与避税是合法的,避税只是利用税法的漏洞、缺陷等,这些会随着法律的完善而消失,而逃税本身就是违法的;其次从国家政策导向看,国家的产业政策、生产布局等体现在税法的具体条款上会给出部分企业税收优惠,纳税筹划的结果是使纳税人享有本应税收优惠,而避税、逃税的结果却使纳税人减少本应承担的税款。本文中所指的纳税筹划包括理论意义上的纳税筹划及部分合理避税行为。
  二、房地产企业如何进行纳税筹划
  根据房地产企业开发、施工及销售阶段的成本核算原则、经营方式及税法要求,分别从宏观及微观两个角度论证房地产企业如何进行纳税筹划。
  (一)扩张产业链,选择多种合理的经营方式
  目前房地产企业往往涉猎较多产业,如建筑业、加工业、房屋销售、物业管理及租赁业等,行业宽泛为企业内部转移收入,从而选择较小的税率、税基提供了基础,这虽可以起到避税的效果,但性质是违背税法原则的,不过宽泛的产业链在企业资金的调度、减小融资成本,股息分配等方面还是起到节税的作用,如租赁业出租人的租金收人按5%缴纳营业税,其税收负担就比销售产品收人缴纳的增值税低,而承租人也可以由此获益。此外,选择多种合理的经营方式,也可以起到节税增效的目的,如部分现房由于内部结构、地理位置等原因长期滞销,就可把商品房转做出租经营房,从开发商品转入出租开发产品科目,按月计提出租产品摊销计入成本,增加成本,同时减少税收。
  (二)筹资纳税筹划
  房地产行业具有开发周期长、开发业务复杂多样、资金需求量大等特点,采取何种方式筹措资金对企业纳税及利润产生重要影响,因此对筹资的纳税筹划也就非常重要。一般来说,筹资渠道和方式的不同影响了企业的资本结构,债务资本和股权资本的比例决定了企业筹资阶段的税负,按规定,纳税人在生产及经营期间形成的负债利息可以在税前扣除,享受所得税利益,而股息只能在企业的税后利润中进行分配;从债券融资和股票融资比较,两者的融资额大,时间弹性较银行贷款宽松,但是根据税法,资本红息不得在费用中列支,而债券利息则可以被作为节税的扣除项目加以利用。因此,房地产企业要合理搭配资本结构,选择合理的融资方式和合理的资本结构比例,使得税收负担最轻。除此之外,尽量选择租赁的融资方式进行避税,对承租人来说,融资租赁既可以避免因长期拥有机器设备而承担资金占用和无形资产损失,又可通过支付租金的方式,冲减企业的计税所得额,减轻所得税税负。
  (三)土地增值税纳税筹划
  土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收人的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。房地产开发商除在获取土地时应尽量取得减免税的优惠照顾外,更重要的是要增大扣除项目金额,缩小税基,在我国,土地增值税实行四级超率累进税率,适当地处于较低一档的税率是有利的。在实际工作中,准确界定土地增值税的征税范围,如把普通标准型住宅的增值额控制在扣除项目金额的20%以内,就可以免缴土地增值税;在售楼时以售毛坯房为主,在出售精装修房时分别签订出售毛坯房合同和装修合同,将装修部分的收人以劳务收人的形式实现就可以减小征收土地增值税的基础;采取投资的方式销售不动产,然后再进行转让不仅可以免交营业税,还可以推迟缴纳土地增值税,这些都是实现减少应交税额的有效办法。
  (四)契税纳税筹划
  契税的纳税筹划要根据住户对于户型的需求和税率进行筹划,如按照北京现行对于契税的税率规定,120平方米以上住宅,契税税率为4%,120平方米以下为2%,若住户需求集中在120平方米左右,则小区可以设计住宅面积接近120平方米,为企业减轻税负。各地区经济差别较大,可自行确定本地区的实际税率,虽然契税最终大部分由购房者负担,但是不同地区税率的不同,可使房地产企业在房屋面积的设计上合理考虑契税因素,加大开发项目对购房者的吸引力,从而提高企业的回报率。
  (五)营业税纳税筹划
  营业税的计税依据是纳税人销售不动产时向对方收取的全部价款及价外费用,同时还规定,从事物业管理的单位,以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额作为营业额。房地产开发企业在销售房屋时,往往需要代收水电初装费、维修基金等各种配套设施费,这些代收款项扩大了税基,多交了营业税,鉴于此,房地产公司可以委托其物业公司收取,而物业公司只是就收取这些费用的手续费缴纳营业税,这便可大大减少营业税的缴纳。此外,商品房的不同的销售方式收入确定的时间也不同,开发新的销售方式,使其销售具有竞争力、利于纳税筹划,减轻税负。如企业采取先出租后出售的方式售楼,出租的收入可以作为获得资金的利息收入,既可以吸引经济实力较弱的购房者,也会推迟收入的确认,进而推迟税金的缴纳,获取资金的时间价值。
  (六)所得税纳税筹划
  房地产企业进行所得税的纳税筹划需要从收入和支出两个方面来进行筹划,从而缩小税基,其中收入项目是指从事主营业务收入取得的收入,支出项目则包括成本、费用、税金及损失。目前,房地产企业的业务招待费(客户招待费和赠品)每年的支出金额都超过了税法规定的允许在税前抵扣的金额,可以采取如下措施予以解决:客户招待费可从职员差旅费中支出的从该项扣除;业务宣传费也有销售收入0.5%的限额,赠品可打上宣传品的字样从该项扣减,从而合理利用其他限额,减少业务招待费的超限额。此外,房地产企业宜采取固定资产采用直线折旧法,这是由于房地产企业获取利润主要是现房的销售阶段,虽然加速折旧法在回收投资成本时间方面优于直线折旧法,也要视房地产行业的景气状况而决定,若企业从获利年度起可以享有一定的减免税期,应该尽量把利润集中在减免税年度,推迟认列费用。
  三、结论
  现阶段房地产行业纳税人税收负担过大,而国外企业的财务机制比较成熟,可通过各种纳税筹划方法降低税负水平,我国房地产企业要想在未来的国际市场竞争中占据有利地位,通过纳税筹划控制财务是必然选择。本文阐述了纳税筹划的理论内涵,并从采取合理的经营方式的宏观角度和筹资、土地增值税、契税、营业税、所得税四个微观角度展开讨论房地产企业纳税筹划的措施。
  参考文献:
  1、林华凤.房地产开发企业主要税种税收筹划要点[J].财会通讯,2004(5).
  2、叶丽君.房地产企业集团的税收筹划[J].浙江金融,2004(4).
  3、刘奇红.房地产开发企业土地增值税避税筹划浅析[J].市场论坛,2006(2).
  4、徐伟,池海琦.房地产企业避税行为的会计思考[J].广东财经职业学院院报,2008(12).
  (作者单位:沈阳鹏盛房地产开发有限公司)

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