我国房地产企业土地增值税筹划探讨_谈房地产企业土地增值税的筹划与产品定价技巧

来源:农林牧渔 发布时间:2019-06-19 05:34:42 点击:

  摘要:文章结合笔者从事房地产行业财务工作十余年的经历和实践,对房地产行业土地增值税的优惠和清算以及房地产行业产品定价进行深入地研究和探索,以期为房地产企业税收筹划和产品定价起到较好的效果。
  关键词:房地产企业;土地增值税筹划;产品定价技巧
  
  一、土地增值税产生的背景
  土地增值税是对转让国有土地使用权、土地建筑物及其附属物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。现行土地增值税是1993年国务院颁发的《中华人民共和国土地增值税暂行条列》(以下简称《土地增值税暂行条列》),从1994年1月1日起施行。
  开征土地增值税主要由于20世纪90年代初我国房地产开发过热,炒买炒卖房地产的投机行为一度盛行,房地产价格上涨过快,基本建设投资规模过大,土地资源浪费严重,国家为了兴利抑弊,发挥税收杠杆的调节作用,适时推出了土地增值税。
  二、土地增值税的纳税义务人及征税范围
  土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附属物并取得收入的单位和个人。单位包括各类企事业单位、国家机关和社会团体及其他组织,包括自然人和个体经营者。
  土地增值税的征税范围是根据《土地增值税暂行条列》及其实施细则的规定,包括有偿转让国有土地使用权及地上附着物产权所取得的增值额。
  土地增值税的征收原则是增值多的多征、增值少的少征、无增值的不征。税率实行四级超额率累进税率,具体税率如下:一是增值额未超过扣除项目50%的部分,税率为30%。二是增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。三是增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。四是增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。
  三、房地产企业开发产品的定价技巧
  《土地增值税暂行条列》规定:纳税人开发建造的普通住宅出售时,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目20%的,应就其全部增值额按规定计算缴纳土地增值税。这里的20%就是我们经常讲的“避税临界点”,那么纳税人就应该将此临界点为依据,对自己所开发的产品合理定价,对土地增值税合理筹划。下面就房地产企业开发产品的合理定价与土地增值税的关系予以分析:
  例如,某房地产开发企业,2009年开发建设一栋普通住宅,总建筑面积20000平方米,平均销售价格3850元/平方米,实现收入7700万元。该项目支付土地出让金1000万元,房屋开发成本3600万元(此成本不含利息支出300万元),营业税及附加按国家规定5.5%缴纳,现计算该企业应缴土地增值税和应获得的利润情况:
  第一,房屋销售收入总额:7700万元。
  第二,土地增值税允许扣除项目。一是取得土地使用权所支付的金额:1000万元;二是建造房屋的开发成本(不包括利息):3600万元;三是允许扣除房地产开发费用:(3600+1000)×10%=460万元;四是按财政部规定的其他扣除项目:(3600+1000)×20%=920万元;五是与转让房地产有关的税金等:7700×5.5%=423.5万元;扣除项目合计:6403.5万元。
  第三,增值额为:7700-6403.5=1296.5万元。
  第四,增值率为:1296.5÷6403.5=20.25%。
  第五,应缴土地增值税:1296.5×30%-0=388.95万元。
  第六,企业获得的利润总额为:7700-1000-3600-300-423.5-388.95=1987.55万元。
  该企业之所以要缴纳土地增值税,是因为增值率超过了20%。那么经过筹划,是否可以免缴土地增值税?最好的办法就是降低增值率。在成本一定的情况下,要想降低增值率,只有降低销售价格。假如将该企业的销售价格调低到3800元/平方米,在其他条件不变的前提下,纳税情况和获利为:
  销售收入:20000平方米×3800元/平方米=7600万元
  总扣除项目金额:4600+4600×30%+7600×5.5%=6398万元
  增值额:7600万元-6398万元=1202万元
  增值率:1202÷6398=18.79%
  按《土地增值税暂行条列》规定:增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税,该企业不用缴纳土地增值税。
  该企业获利为:7600-4600-300-418=2282万元
  价格调整后,该企业虽然销售收入减少了100万元,但是不用缴纳土地增值税,企业获利反而增加了2282-1987.55=294.45万元。
  通过以上计算,我们可以发现,房地产企业在开发成本基本确定和允许扣除房地产开发费用的10%,财政部规定的其他扣除项目的20%的前提下,房地产开发项目总计可以扣除30%;另外按营业税的规定,允许扣除营业税及附加5.5%。这样,如果普通住宅的土地增值率达到20%,我们就可以计算出对应的销售价格。具体计算方法为:
  设项目销售总额为A,不含利息开发成本为B
  允许扣除的房地产开发费用10%为0.1B
  允许扣除的财政部规定加计20%为0.2B
  允许扣除的营业税、城市维护建设税、教育费附加为0.055A
  当增值率为20%时,求售价与开发成本的关系。
  允许扣除项目的总金额为:1.3B+0.055A
  增值额为:A-(1.3B+0.055A)
  那么,增值率为20%时:
  20%=【A-(1.3B+0.055A)】÷(1.3B+0.055A)
  则:0.934A=1.56B
  A=1.67B
  计算结果表明:当增值率为20%时,销售价格与开发成本的比值为1.67:1。因此,在建造普通标准住宅时,如果所定售价与开发成本的比值小于1.67,就能使增值率小于20%,可以不交土地增值税,所以,我们把1.67可称为“土地增值税免税临界点定价系数”,即在销售普通标准住宅时,销售总额如果小于取得土地使用权支付金额与房地产开发成本之和的1.67倍,就可以免交土地增值税。
  例如,某公司开发某普通标准住宅,开发后不含利息的单位建造成本为2100元/平方米,那么此公司在销售定价时,销售价格应低于2100×1.67=3507元/平方米,这样就可以免交土地增值税。
  有了这个系数,也使我们在降低销售价格时有了标准,也不会因为单纯追求免税而过多地减少企业利润。
  那么,依据《土地增值税暂行条列》规定:税率实行四级超额率累进税率,我们依次可以同理计算出每档税率所对应的“土地增值税临界点定价系数”,具体计算方法为:
  第一,增值额未超过扣除项目50%的部分,税率为30%。
  30%=【A-(1.3B+0.055A)】÷(1.3B+0.055A)
  则:0.9285A=1.69B
  A=1.82B
  第二,增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。
  40%=【A-(1.3B+0.055A)】÷(1.3B+0.055A)
  则:0.923A=1.82B
  A=1.972B
  第三,增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。
  50%=【A-(1.3B+0.055A)】÷(1.3B+0.055A)
  则:0.9175A=1.95B
  A=2.1253B
  第四,增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。
  60%=【A-(1.3B+0.055A)】÷(1.3B+0.055A)
  则:0.912A=2.08B
  A=2.28B
  因此,房地产企业在产品定价时一定要考虑土地增值税的缴纳,既要考虑企业的经济利益又要考虑合理避税。但是,企业经营的目的在于追求利润,合理免税也是为了提高效益。所以,在市场看好的情况下,不能单纯为了节省税费而不提高商品售价。因此,需要把握的原则是提高售价所带来的收益应当大于提高售价而增加的税费支出,从而做到企业效益最大化。
  参考文献:
  1、中华人民共和国土地增值税暂行条列[Z].
  2、王静.房地产企业税收优惠政策与避税筹划技巧点拨[M].企业管理出版社,2006.
  3、高金平.税收筹划操作实务[M].中国财经出版社,2006.
  (作者单位:新疆粮油集团金谷房产公司)

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