中小城市住宅地价空间结构特征研究|空间结构分析

来源:求职职场 发布时间:2019-07-19 05:33:28 点击:

  摘要:文章以空间结构理论为指导,综合运用Sufer和Arcgis为分析工具,利用2006-2008年度益阳市中心城区宗地评估报告,分析了该市城区住宅地价空间结构现状特征,为深刻把握该市住宅用地管理提供政策参考,揭示中小城市住宅用地空间分布规律。
  关键词:住宅地价;空间结构;特征;中小城市
  
  一、综述
  国外地价理论源于古典经济学家对地租的研究,随着西方经济学的发展,许多经济学家纷纷致力于地租地价的实践研究,其中以阿伦索、穆特、米尔斯等人提出的新古典土地定级模型和赫尔兹利、卡博萨等人的城市地价动力学模型较具代表性,他们建立并应用相应的地价模型研究城市内部土地时空变化规律。国内方面,1997年,王茂春在《热带地理》上发表的《论城市地价空间演化规律及其动因》是我国首次专门针对地价时空变化规律进行研究的文献。随后,杜德斌(1997年)、杜忠潮(2002年)等以特定城市为对象,侧重分析了影响地价时空变化的因素;宗岳光(2004年)、楼立明(2006年)等则利用地统计学对城市地价空间作了实证性研究;杜小娅(2004)、蒋芳(2005年)、陈思源(2005年)、刘仲刚(2006年)和杜国明(2006年)等人运用地理信息系统对地价空间及其影响因素进行了研究;郑颖、张鸿辉(2008年)等人分别以利用地理信息系统对中心城市地价空间变化规律进行了相关研究。本文以上述研究为基础,综合运用地理信息系统和绘图软件,以益阳市中心城住宅地价为对象,揭示中小城市地价空间的分布特征。
  二、地价空间结构研究的基本原理
  城市住宅地价空间结构特征研究采用高斯-克吕格分析法。投影直角坐标的计算是该方法的关键。基本公式为:
  X=S+Nλ2sinΦcosΦ/2+Nλ4sinΦcos3Φ(5-tan2Φ+9η2+4η4)/24+Nλ6sinΦcos5Φ(61-58tan2Φ+tan4Φ+270η4-330η2tan2Φ)/720+… ①
  Y=NλcosΦ+Nλ3cos3Φ(1-tan2Φ+η2)/6+Nλ5cos5Φ(5-18tan2Φ+tan4Φ+14η2-58η2tan2Φ)/120+… ②
  S=111133.0046Φ-16038.528sin2Φ+16.833sin4Φ-0.022sin6Φ+0.00003sin8Φ③
  N=a/(1-e2sin2Φ)1/2④
  η=e′cosΦ⑤
  λ=λ°π/180°⑥
  式中,S为经线长度(IAG-75椭球),N为曲率半径,Φ为所求点纬度,λ为所求点的经差,η为辅助函数,a为椭球长半径,e为第一偏心率。
  对于1980西安坐标系,采用IAG-75椭球,其参数为:a=6378140m,e=0.081819221,e′=0.082094469。
  三、益阳市城区住宅地价空间结构特征研究
  (一)益阳市概况及研究范围界定
  益阳位于北纬27°58′38″至29°31′42″,东经110°43′02″至112°55′48″。益阳市位于湖南省中北部,它北近长江,西与本省常德市、怀化市接壤,南与娄底市毗邻,东和东北紧靠省会长沙市及岳阳市。全市辖三县一市三区,全市总面积12144平方公里。益阳市城区属我国中部地区的中小型城市。中心城区由赫山、资阳及高新区组成,城市人口51万,现状建成区面积为50.5平方公里。本文基础数据来自2007年益阳市城市土地价格调查及2006-2010年统计年鉴,研究范围的确定主要参考现状建成区、规划建设的主要开发园区、土地利用总体规划和城市总体规划确定的近期建设规划区范围。最后确定本研究范围为益阳市区的建成区和近期规划建设区,即北起资阳大道,南至中山村路,西起志溪河,东至何家湾,总面积约60平方公里。
  (二)数据的来源及处理
  本研究所用的基础数据从形式上基础数据可以分为宗地地价数据和图形数据两大类,宗地地价数据为2005-2008年间的宗地出让资料,图形数据以益阳市城市地籍图、城市交通旅游地图等确定。益阳市城区住宅地价时空变化现状分析对应的时点为2009年12月31日,基础数据是评估期日在2006年7月1日至2008年6月30日期间的78个交易样点(见图1),各交易样点单位地价经过年期、用途、剩余年限等修正后得到对应的样点修正地价。
  (三)住宅地价空间结构现状特征分析
  1、基本统计分析
  从整个城区范围来看,住宅地价500元/m2以下的土地面积为9.4km2,占总面积的15.7%;500元/m2-700元/m2的土地面积为16.5km2,占总面积的27.5%;700元/m2-1000元/m2的土地面积为32.1km2,占总面积的53.5%;1000元/m2以上的土地面积为2.04km2,占总面积的3.4%,其中,地价在700元/m2-1000元/m2的土地面积最大,占全市城区面积逾一半。可见,益阳市城区住宅用地均价大体上在700元/m2-1000元/m2之间,少数宗地住宅地价超过1000元/m2。
  2、空间结构形态分析
  以CAD2004为工作平台,在工作底图上标识交易样点,设定评估范围的左端垂直线和底端水平线交叉点为坐标原点,同时可以测出各交易样点的坐标位置,然后将样点数据导入Sufer8.0,选择克里格网络法处理数据,同时辅助采用Coreldraw11.0和CAD2004进行叠加处理,分别得到城区住宅用地空间现状分析图件。
  (1)总体结构分析。以Sufer8.0为工作平台,采用克吕格分析法,对各年度有效样点进行分法,分别得到反映益阳市中心城区住宅地价空间现状特征三维图、等值线图和向量图(见图2、图3、图4)。
  (2)空间变异分析。空间变异分析可以从微观的角度认识宅地价空间结构。以CAD为工作平台,利用其测量功能,利用上述样点,以该市地理中心为基准,分别从两个不同的维度,描绘住宅地价空间剖面曲线图(见图5),结合住宅地价向量图,可以反映该市住宅地价空间变异情况。
  四、中小城市住宅地价空间结构的现状特征
  (一)地价分布呈现多中心(峰值)格局
  由益阳市城区住宅地价三维模拟图(见图4)可知,城区住宅地价出现了4个明显的中心(峰值)。近年来,中小城市发展呈现快速扩张,土地开发遍地开花,发展过程中形成了多中心的格局。
  (二)开发区建设推动了城市地价的高涨
  从益阳市住宅地价总体水平来看,城区住宅地价出现的4个中心(峰值)中,除了1个出现在资阳的区政府外,其他3个均分布在赫山区的益阳高新开发区周围。可见,当前我国中小城市普遍采用的开发区模式推动了城市住宅地价的快速增长。
  (三)住宅地价空间分布上以连续性为主,同时存在局部的突变性
  结合益阳市城区住宅地价向量图,地价向量发生了多次跳跃式变化,表明该地区的住宅地价发生了空间突变,其他地区均总体上连续变化,表明这些地区的住宅地价空间变化平缓。经济的增长使得中小城市地价空间结构迅速变化,以连续性为主,同时存在局部的突变。
  (四)住宅地价空间分布存在比较明显的各向异性
  住宅地价空间分布的各向异性突出表现在不同方向的变化规律不同。图5显示益阳城区住宅地价空间整体及S-N、W-E方向的变化情况,东西向呈现由中心向郊区平稳降低的规律,而向北呈现快速降低,向南则呈跳跃式变化。这反映了当前开发区带动模式的中小城市住宅地价空间结构变化的一般规律。
  五、结束语
  从研究对象的角度来看。近年来,益阳市国民经济发展迅速,综合实力不断增强,同时,该市也出现了房地产价格快速上涨的态势。本研究以该市中心城区住宅用地为研究对象,通过深刻揭示城市内部住宅地价时空特征,为深刻把握该市住宅用地管理提供政策参考;从研究结果借鉴的角度来看。益阳市属我国中部地区发展中的中小型城市,因此,益阳市城区住宅地价时空变化的研究结果可作为研究我国中部地区中小城市住宅用地的借鉴。
  参考文献:
  1、左文进.益阳市城区住宅地价的时空特征技巧影响因素研究[D].湖南师范大学,2008.
  2、刘红萍,杨钢桥等.城市住宅用地空间扩张机制与调控对策[J].经济地理,2005(1).
  3、蒋芳,朱道林等.基于GIS的地价空间分布规律研究[J].经济地理,2005(2).
  4、杜国明,张裕凤,张树文,苏根成等.城市商业用地地价空间分布模拟与分析[J].中国农业大学学报,2006(3).
  5、郑颖,徐高峰.城市增长过程中杭州市地价空间分布规律研究[J].新西部,2008(9).
  6、张鸿辉,曾永年,吴林,周寅康,金晓斌.南京市地价空间结构的演变[J].资源科学,2008(4).
  (作者单位:左文进,广州康大职业技术学院;周国华,湖南师范大学资源与环境科学学院)

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