[“建元2007-1”住房抵押贷款支持证券提前偿付风险] 建元证券

来源:小学教育 发布时间:2019-07-27 05:36:55 点击:

  摘要:住房抵押贷款证券化是20世纪70年代以来世界金融领域最重大的金融创新之一,已被当今世界许多国家所采用。但由于在个人住房抵押贷款中,借款人可以随时支付全部或部分抵押贷款的余额,导致住房抵押贷款支持证券出现了现金流量不稳定的提前偿付风险。文章根据估算提前偿付风险常用的SMM模型和CPR模型,对我国“2007-1”个人住房抵押贷款支持证券的提前偿付率做出了估算,得出了“建元2007-l”的提前偿付率偏高的结论。
  关键词:“建元2007-l”;提前偿付风险;SMM模型;CPR模型
  
  一、引言
  住房抵押贷款证券化是指金融机构把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入的住房抵押贷款按照贷款期限、利率、抵押房产类型等条件进行标准化组合,再配以相应的信用担保和信用增级,使其产生的未来现金流的收益权转变为可在金融市场流动、信用等级较高的债券型证券。
  我国兴起探索住房抵押贷款证券化的热潮,要追溯到20世纪90年代后期。1999年9月,中国建设银行向中国人民银行提出发行住房抵押贷款证券(MBS),未获批准。2002年,我国住房抵押贷款两大发放机构――中国建设银行和中国工商银行,先后分别向中央银行提交各自的MBS方案,但不幸都遭到否决。此后,中国建设银行多次修改证券化方案,继续申报试点。几经波折,终于在2004年6月,中国建设银行第六次上报MBS方案,提出以SPT模式开展MBS试点,获得批准。
  二、我国个人住房抵押贷款支持证券“建元2007-l”的发行情况
  (一)“建元2005-l”的发行情况
  2005年12月15日,中国建设银行推出了国内首单个人住房抵押贷款证券化产品――“建元2005-1个人住房抵押贷款证券化信托资产支持证券”,由中信信托投资有限责任公司公开发行,并于2006年2月20日在银行间债券市场上市交易。“建元2005-1”正式进入全国银行间债券市场,标志着我国住房抵押贷款证券化进入了一个新的历程。
  “建元2005-1”采用按月还本付息的计息方式,每月26日为支付日。建行本身购买了其中9050万元的次级资产支持证券,其余的29.26亿元优先级资产支持证券按照不同信用评级分为A、B、C三级。此外,“建元2005-1”总共有51家机构作为一级分销商认购,其中商业银行21家。
  (二)“建元2007-l”的发行情况
  在“建元2005-1”成功发行的基础上,2007年12月14日,建行发行了第二单MBS“建元2007-1个人住房抵押贷款支持证券”。“建元2007-1”MBS产品由中诚信托投资有限责任公司公开发行,公开发行的优先级规模为4020884600元,而次级规模为139799108元。优先级中,A级为3582348600元,B级为356154500元,C级为82381500元。
  该证券采取簿记建档方式发行,优先级资产支持证券均为浮动利率证券,票面利率为“优先级资产支持证券基准利率”加上相应级别的“优先级资产支持证券基本利差”,基准利率为“人民银行”公布的一年期定期存款利率,基本利差通过簿记建档集中配售的方式予以确定,并在《发行结果公告》中反映。其中,“A级资产支持证券”和“B级资产支持证券”获准在全国银行间债券市场上市后,将在全国银行间债券市场进行交易。“C级资产支持证券”按照“人民银行”的相应规定进行转让。“次级资产支持证券”不进行转让交易。
  三、我国个人住房抵押贷款支持证券的提前偿付风险
  提前偿付风险是指借款人可以随时支付全部或部分抵押贷款的余额,而导致现金流量的不稳定和再投资现象的风险。住房抵押贷款证券作为含嵌入期权证券,给予了原始借款人支付部分或全部抵押贷款的提前支付期权。目前我国商业银行大多允许借款人不受惩罚地随时支付全部或部分剩余抵押贷款,在住房抵押贷款利率提高的情况下,借款人提前偿付住房贷款的现象普遍。中国工商银行2003年发放的上百亿房贷中,提前还款率高达49.1%。随着利率市场化推进,房贷利率随我国宏观经济政策和经济周期的变化而波动的现象会更加明显,国内商业银行也将面临越来越大的提前偿付风险。
  提前偿付风险影响着住房抵押贷款现金流的确定,并进一步影响到住房抵押贷款支持证券的定价。因此,需要对整个抵押资产池的提前支付比率,做出一定的估计。
  四、估计住房抵押贷款提前偿付率的模型
  随着住房抵押贷款市场的发展和经验数据的积累,人们对提前偿付风险的计量也由最初的凭经验测算发展到使用数学模型来拟合提前偿付率,目前应用较广泛的提前偿付模型有SMM与CPR模型等。
  (一)单月清偿率模型(SingleMonthMortality,SMM)
  SMM是该模型引入的基本指标,SMM是当月实际提前支付额减去当月计划偿还本金额的差额的百分比。
  SMM若为1%,则意味着当月有该月计划偿还本金余额的1%的本息被提前支付。SMM值越大,表明住房贷款本金被提前偿付的风险越大;反之,提前偿付风险越小。
  (二)固定提前偿付模型(ConstantPrepaymentRate,CPR)
  CPR是以年率或复利形式表示的SMM,它是测算提前偿付率最常用的指标。CPR与SMM的数学关系为:
  同样,CPR的值越大,表明住房贷款本金被提前偿付的风险越大;反之,提前偿付风险越小。
  五、“建元2007�l”提前偿付率的估算
  从2008年1月份到2009年12月份,“建元2007-1”证券发行机构中诚信托共公布了23期信托受托机构报告(缺少2008年2月的报告,但2月的数据可从1月及3月的报告中推算出),这其中即从2008年1月到2009年12月共24个月的数据。
  由①中的计算方法,得到了2008年1月至2009年12月中每个月的SMM值,具体如图1所示。
  由于中诚信托报告中的提前还款额都为月度数据,所以要计算真实的年度提前还款率CPR,还须利用公式计算②。由月度提前还款率换算出的年度提前还款率,得出2008年1月到2009年12月的提前还款率分别为:0.4179、0.1347、0.1156、0.2083、0.2077、0.1953、0.1955、0.1963、0.1887、0.1727、0.2059、0.1856、0.3205、0.2905、0.2623、0.3755、0.3230、0.2755、0.3545、0.3286、0.2626、0.2670、0.2816、0.3436。
  从以上数据中可以看到,年提前还款率CPR均值在25%左右,其中2008年的CPR均值为20.200%,2009年的CPR均值为30.710%,而“建元2007-1”《发行说明书》上公布的用于指引投资者定价的预期提前还款率CPR仅为17.26%。事实证明,24个月的平均提前还款率远远高于预期值。尤其第一期的提前还款率CPR为41.79%,在此收款期间,提前还款数量为700笔,金额为155912242.71元,占起算日个人住房抵押贷款余额的4.35%,占本收款期回收本金的74.9%。其中最主要的原因是,中国人民银行在第一期信托报告公告之前,上调了个人住房贷款利率的政策,所以引起大量购房者提前还款。
  六、结论
  综上,可以得出结论:“建元2007-l”的提前偿付率偏高;个人住房抵押贷款利率是影响提前还款率的一个重要因素,在预测提前还款率时要重点考虑。
  参考文献:
  1、“建元2007-1”个人住房抵押贷款证券化信托资产支持证券发行说明书[Z].
  2、中国建设银行.“建元2007-1”个人住房抵押贷款资产证券化信托受托机构报告[R].2009(4).
  3、过新伟.住房抵押贷款证券化(MBS)研究――国际经验与中国实践[D].云南财经大学,2008.
  4、李隽,杨旭.我国住房抵押贷款证券化研究-基于“建元2005-1”个人住房抵押贷款证券化信托资产支持证券[J].中国高新技术企业,2007(6).
  5、王成.中国住房抵押贷款证券化产品结构设计――结合“建元2005-1”MBS的分析[D].同济大学,2006.
  (作者单位:中国人民大学公共管理学院)

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