房地产经纪人诚信缺失现状及完善措施_营养缺失的护理措施

来源:医药卫生 发布时间:2019-05-16 05:56:24 点击:

  摘要:房地产经纪人作为社会主义市场经济建设中的一支举足轻重的力量,其诚信缺失问题显得尤为突出。为此,本文探讨了房地产经纪人诚信缺失的现状及危害,找出造成诚信缺失的原因,在此基础上探索出加强房地产经纪人诚信建设的对策。
  关键词:房地产经纪人;诚信
  
  背景介绍
  
  随着我国房地产行业的迅猛发展,房地产的暴力诱发了房地产经纪人行业的发展与繁荣。房地产经纪人也发挥了越来越重要的地位。然而由于房地产经纪行业的服务水平良莠不齐,经纪人素质和专业水平不高、参差不齐都等原因,导致的部分房地产经纪人欺骗消费者、违规操作的行为屡见不鲜。至今房地产经纪人这个职业还不被广大消费者所认同。有些房屋信息中甚至出现了“中介免谈”的字样。人们一时间在认可房地产经纪人为客户提供服务和信息的同时,仍要对其可靠性、真实性和价格性等心存疑虑。
  
  1 房地产经纪人诚信缺失表现
  
  1.1 房地产经纪人对客户诚信缺失表现
  房地产经纪人对客户诚信缺失的表现主要有:欺诈消费者、设置合同陷阱、隐瞒真实信息和对消费者“放鸽子”。这些诚信缺失行为一方面严重损害了消费者的利益;同时也损害房地产经纪机构和经纪人本身的利益。
  ① 欺诈消费者
  欺诈行为是房地产经纪人诚信缺失的表现之一。在房地产经纪活动者,部分房地产经纪人常常与“房托”串通共同欺诈消费者;房地产经纪人在代收佣金时,对委托人谎称需要收取额外费用,而把收取的费用挪为自己使用,还有的房地产经纪人擅自截留或侵吞佣金。
  ② 设置合同陷阱
  在房地产经纪活动中,很多消费者对房地产经纪行业的相关规定不甚了解。而房地产经纪人常常利用消费者的这个盲点,故意在与消费者签订的合同中设置一些陷阱条款,诱使消费者违约,从而获得非法利益。如:房地产经纪人常常在合同中规定禁止租房者与房主私下联系,而又将房主的信息故意泄露给消费者,暗示消费者与房东可以进行联系。当消费者不满意房子,想要退房时,房地产经纪人就会以消费者违约与房主进行联系为由,骗取消费者的押金。
  ③ 隐瞒真实信息
  在房地产经济活动中,消费者进行的所有活动都是与房地产经纪人息息相关的,消费者关于房子的信息绝大部分也是来源于房地产经纪人。因此,房地产经济活动中房地产经纪人提供的交易信息对消费者做出的交易决定至关重要。然而,在实际交易活动中,由于利益的趋势,房地产经纪人往往隐瞒一些对自己不利的信息,导致消费者做出错误的交易行为。
  ④ 对消费者“放鸽子”
  这种一种最不道德的房地产经纪人诚信缺失行为。一些小房地产中介公司在面临房地产经纪市场不景气或者在交易活动中出现重大问题时,往往采用这种行为来逃避法律的责任。先按照正规途径获取消费者的佣金,等到正式交易时房地产经纪人早已逃之夭夭。
  1.2 房地产经纪人对公司诚信缺失表现
  房地产经纪人对公司诚信缺失表现主要体现在房地产经纪人无资质和在交易中大肆赚取交易差价两个方面。
  ① 房地产经纪人无资质
  城市房地产中介服务管理规定》中第8条和11条明文规定了从事房地产经纪行业人员必须持有国家注册的房地产经纪人资格证。实际上,房地产经纪行业很多从业人员并无相关的从业资质要求,有些房地产经纪人为了获得这个职位而向他人借取经纪人资格证书,甚至制作假的经纪人资格证书。这些行为在一定程度上影响了房地产中介公司的发展水平和行业信誉。
  ② 赚取交易差价
  在房地产经纪活动者,房地产经纪人常常采用这种手段为自己“额外创收”。比如房地产经纪人在交易过程中利用自己的工作之便欺上瞒下,外向消费者收取高额的手续费,而又将手续费中的一小部分上交给公司,私自扣留大半部分手续费。或者房地产经纪人利用公司资源暗地里与消费者进行交易,在损害房地产经纪公司的前提下,一套房屋经过“操作”,消费者和房地产经纪人都能获得一定的经济利益。
  
  2 房地产经纪人诚信缺失成因分析
  
  2.1 相关法律法规不完善
  由于我国房地产经济行业起步晚,发展时间短,且发展速度又十分迅速,因此在短时间内积累了发达国家数十年间出现的几乎所有问题。短时间内并不能制定应对所有问题的相关法律法规,同时,房地产经济行业的诚信经营理念也还没有深入人心。尽管国家和地方政府制定了一些关于房地产中介行业的相关法规,如《城市房地产法》、《证券法》、《仲裁法》、《拍卖法》《认证认可条例》、《公证暂行条例》、《城市房地产中介服务管理办法》、《经纪人管理办法》等,但这些法律法规仍不完善,相对也比较滞后,往往原来出现的问题刚刚制定出解决办法,又出现了新的诚信问题。同时房地产经纪人许多方面在法律上尚属于空白,为一些不诚信的房地产经纪人提供了可乘之机。
  2.2 消费者维权意识不强
  对于消费者来讲,房地产经纪活动往往是一次性的。消费者进行本次房地产经纪活动后不再选择下次交易,因此导致了房地产经纪人可以大胆的欺诈消费者而不担心受到消费者的报复。而且由于消费者自身维权意识不强,往往在受到欺诈后采取忍气吞声,自认倒霉的方式,而也不愿通过法律等手段惩罚房地产经纪人。这也助长了房地产经纪人不诚信行为。
  另一反面,由于相关法律的不完善,消费者在受到房地产经纪人欺诈行为后,即使想通过法律途径解决,也缺少必备的诉讼途径。现有的法律法规对房地产经纪人的惩罚力度也不够,这样就会导致房地产经纪人已较小的惩罚风险去获得更大的收益。
  2.3 政府部门监控力度弱
  由于房地产经纪行业是一个新兴的中介服务行业,发展时间较短,政府尚未对其建立一整套完善的监控机制。目前我国房地产经纪行业政府监控力度不足主要体现在以下三个方面:
  ① 政府的监管起步晚。中国房地产经纪业的发展不是一开始就受到了政府部门的直接监管得,因为早期的房地产经纪业可以说完全是自发而生的,其行业准入制度要求低,行业管理制度不完善,行业进入非常容易,这也是得对从业人员的专业知识水平和经验要求较低。
  ② 市场管理的多元化。房地产经纪业的管理部门涉及都规划、价格、国土等多个部门,也因此产生了多元管理体制,这就造成了实际市场管理的政出多门,职能不清。
  ③ 放任不管。由于很多中介服务机构没有达到规定的执业标准,他们甚至无场地、无资金、无工商登记、税务登记,仅仅是一张桌子、一部电话、一间小棚子就开张营业。因此,工商、税务等部门也不值得管,而城管、街道不知道如何管,导致出现了众多的黑中介,也就谈不上有序管理了。
  2.4 房地产经纪信息不对称
  由于房地产经纪活动是一次性的交易活动,几乎不存在重复博弈现象。因此,房地产经纪人从自身利益出发进行博弈,完全可以以损害部分消费者的利益为前提来获取自身的更大利益。在此过程中,房地产经纪人往往是通过对消费者发布虚假信息来进行的。在房地产经纪活动中,房地产经纪人处于交易信息的绝对优势地位,其掌握的与这宗交易有关的信息比消费者和委托人多得多,哪些是“虚假信息”、“欺骗行为”,他们最清楚,买方或卖方事前并不清楚,“当事人的不诚实行为能被及时观察到”的条件显然不具备。许多房地产经纪人就不愿在信用这一块长期投资,而是选择另一条捷径,靠诚信缺失的道路来追求短期的获利。从经济角度看,短期内放弃信用这个机会成本,收益会更高。
  
  3 房地产经纪人诚信建设的主要内容
  
  ① 建立房地产经纪人信用信息征集制度
  房地产经纪人信用信息征集是房地产经纪人诚信体系运行的基础。在信用征集过程中,经纪行业及从业人员信息征集是房地产经纪人信用信息征集制度的重点。诚信信息的征集制度的重点是消费者对房地产经纪人的信息反馈,政府等各部门得到消费者对房地产经纪人的反馈信息后,通过法律法规等各种手段,对房地产经纪人进行必要的诚信公示,并且还要进行适当的惩罚或奖励。
  ② 建立房地产经纪人诚信奖惩机制
  建立完善的房地产奖惩机制是房地产经纪人诚信建设的主要部分 。房地产经纪人奖励和惩罚的力度不够,是导致经纪人诚信缺失的重要因素,因此,我们要建立经纪人守信奖励和失信惩罚的机制,并根据信用等级状况,实行分类监管,依靠对守信房地产经纪人的奖励,带动其他经纪人,让他们看到实惠。对不诚信经纪人实行淘汰制,依法责令关闭或吊销营业执照的,对吊销营业执照负有清算义务的投资人在未履行清算义务的情况下,可限制其对外投资、公开违法记录并选择典型予以公示等。
  ③ 建立房地产经纪人信用评价制度
  房地产经纪人的诚信是对公众的诚信,是对社会的诚信,这种信用不光是一种经济信用,而且也是一种社会信用,因此其诚信评价的指标体系不仅要考虑其经济信用状况,而且要更加侧重于对其社会信用状况的考察。对房地产经纪人本身的考察主要看其市场准入、经营行为和市场退出三方面的信用指标。
  ④ 建立房地产经纪人信用公示制度
  政府及市场参与者的信息不对称,是造成社会诚信缺失的重要原因。因此,对房地产经纪人诚信状况评价的结果应当按照国家有关规定及时向社会进行公示。诚信信息公示一般包括房地产经纪人的身份信息公示和违法行为记录公示。
  
  4 房地产经纪人诚信建设措施
  
  ① 加强政府监管力度
  一是要实行严格的市场准入制度。这就要求从事房地产经纪人执业人员必须按有关规定通过统一考试,取得相应执业资格证书,然后才可以在中介服务机构服务,这其中还要通过其所受聘的机构注册登记后,才能够以正当房地产经纪人的身份从事房地产中介业务。二是实行严格的年度审验制度。要对房地产经纪人的执业资格每年审验一次,要由其服务机构统一审核上报,并及时的进行公示。三是强化房地产经纪人的日常行为管理。要加强对房地产经纪人的日常行为监控,做到房地产经纪人的实时跟踪备案,来规范房地产经纪人行为。四是加强房地产经纪人信用信息建设,完善房地产经纪人信用档案,为公众监督提供依据,为公众查询房地产经纪人信用信息提供服务,为公众对房地产经纪人违法违规行为提供投诉途径。
  ② 建立房地产经纪人诚信状况的数据库
  房地产经纪业领域的信息的严重不对称是造成诸多失信现象重要原因。由于具体交易中的信息是很难控制的,但我们可以公开拥有信息主体的房地产经纪人及其经纪机构的以往交易诚信记录,将其诚信状况建立统一数据库,来解决措施信息不对称。从而使房地产经纪人的诚信状况真正成为其参与社会经济活动的重要依据。并逐步建立和完善房地产交易信息的制度化,对房地产经纪人加以约束。依据这样的措施,就可以让社会大众发挥作用,有效规范房地产经纪人失信行为。
  ③ 房地产经纪公司要加强对房地产经纪人的管理
  一是要定期对房地产经纪人进行培训教育,规范人才的引进机制,不断提高员工的素质和业务水平,从整体建设房地产经纪人队伍。二要提高管理水平,建全管理制度,建立公司内部的信誉档案;建立有效的员工激励制度,培养员工的归属感和忠诚度。三要建立员工惩戒制度,对房地产经纪人“跑私单”、在多家中介兼职等现象坚决予以打击,并向全社会公布,其他中介公司不得再次聘用。四要抓好房地产经纪人执业管理。房地产经纪人在参与服务时,必须以其所属机构的名义进行服务,本着认真负责的态度,维护机构的形象。
  
  参考文献:
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