【房屋面积的专业性测绘对减少购房纠纷的重要作用】 房屋面积测绘

来源:幼儿教育 发布时间:2019-06-08 05:33:01 点击:

  摘要:房产测绘是房地产开发建设中的一项重要的专业性工作,也是产权户籍管理中一项非常重要的工作,现实房地产销售纠纷中,面积测算所引发的纠纷成为社会热点问题。文章从房地产测绘的专业化角度对房产测量中房屋面积测算过程中经常碰到的几个问题进行探讨,并提出相关的建议。
  关键词:房地产开发;专业测绘;减少误差;解决疑难;减少纠纷
  
  一、引言
  改革开放以来,随着土地有偿使用、住房制度改革和房屋商品化的逐步推进以及房地产综合开发的力度加大,我国房地产业得以从沉寂中苏醒,并在较短的时期内获得全面、健康的发展,为振兴国民经济、改善人民生活水平做出了巨大的贡献。房地产业作为第三产业,在国民经济和社会发展中占有相当重要的地位,它是国民经济发展的基本保证,任何经济活动都离不开房地产经济的参与。房地产经济的良好运行能够提高人们的居住和生活水平,加快城市建设步伐和改善投资环境,为社会创造财富,增进政府财政税收和扩大就业。而且,任何行业都离不开房地产业,都是房地产业经济活动的参与者,房地产经济的繁荣与否可谓是一国国民经济的“晴雨表”,因此,有些国家和地区即使经济出现衰退,也极力设法挽救这一产业,以引导、带动其他产业的振兴。
  近年来,随着我国房地产市场日趋活跃,居民购买房地产热潮的兴起,相关房地产购置纠纷案件频繁发生,时常成为新闻媒体报道的热点,而由于测绘因素所引起的有关房屋建筑面积误差所引发的投诉连续几年呈现增长趋势,成为房地产纠纷案件投诉的十大热点之一。从房地产纠纷相关建筑面积投诉和纠纷的案件的分析中,显现出一个共同的现象,就是购房业主的产权证、房屋预售登记以及购房合同中,登记的建筑面积数据往往不一致,令购房者人感到困惑,在某种程度度产生了被欺骗、被愚弄的感觉。这种纠纷在一定程度上激化了购房者与房地产开发企业、售房单位的矛盾,影响了房地产行业的整体形象,给房地产行业造成一定的负面影响。因此,为减少房地产面积纠纷,有必要加强房地产房屋建筑面积测绘的专业性、必要性、时效性工作,为房地产提高准确、客观的测绘面积,促进房地产业的健康发展。
  二、正确确定房屋建筑面积测量计算时点,减少误差的盲点
  房屋建筑面积测算按照房屋的建筑状况划分,可分为竣工前预测建筑面积和竣工后实测建筑面积两部分。房屋建筑面积投诉和纠纷现象的产生,基本由于上述两种建筑面积的差异而引起的。
  房屋竣工前预测建筑面积是指按建筑设计图纸尺寸计算的房屋建筑面积。竣工前预测建筑面积可为商品房预售登记、开发商预售房屋、房地产管理等提供参考依据。竣工后实测建筑面积是指房屋竣工后实地勘丈计算的建筑面积或按竣工房屋尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积,竣工后实测建筑面积可为房地产交易、租赁、抵押贷款、产权登记等提供面积依据。
  房屋竣工前预测建筑面积和竣工后实测建筑面积存在差异的原因是多方面的。有可能出于规划设计的变更、在房屋施工中产生的施工误差、竣工后房屋由于部分公用面积功能改变或服务范围改变等多种原因导致预测面积与实测面积的不相符,这些面积差异的产生有时是不可避免的。要解决房屋面积纠纷问题,更好地维护广大消费者的合法权益,不仅要从现行的测绘产品质量管理办法、建筑面积计算标准及方法上下功夫,在不断完善测绘程序监督机制的同时,实施房屋建筑面积预测和实测报告书的措施,能有效地解决由于面积差异而引起的纠纷问题。
  房地产开发企业在预售房屋前,一般情况均委托具有房产测绘资质的测绘单位进行建筑面积的预测算。在房屋建筑过程中,经实地勘查后按设计图纸尺寸对房屋进行建筑面积预测算,绘制房屋分层分户平面图,并将每套房的面积结果编制成预测房屋建筑面积结果通知书交给委托人,作为申办房屋预售登记和签订预购房合同的资料之一。为避免预测房屋建筑面积结果与房屋竣工后实测的建筑面积不相等的情况,测绘部门必须在预测房屋建筑面积结果通知书上注明:上述各项房屋建筑面积是依据什么时候的图纸进行预测的数据,不是实测建筑面积;房屋在经规划部门竣工验收合格后十五天内,委托人必须通知测绘单位对上述房屋进行实测。实施预测房屋建筑面积结果通知书的措施,使消费者可依据测绘部门核发的预测面积通知书中,每栋房屋的各层、各单元、各户平面图和各套房套内面积、公摊面积、建筑面积明细表,将相关内容作为合同附件,写入购房合同中,这样就可以大大减少消费者与开发商之间由于建筑面积短斤少两的问题而产生的纠纷。同时,预测房屋建筑面积结果通知书可为产权登记部门在进行房屋预售登记中提供了有效的面积依据。通过规范的测绘工作,减少房屋测绘过程的盲点,为准确测绘打好基础。
  三、解决好相关房屋面积测量的疑难问题,缩小误差数点
  购房面积纠纷其产生的根源在于房屋测算计量没有对具体细节及一些特殊情况进行解决,或相关的测绘处理没能落实,要减少纠纷的产生,准确地测绘相关房屋面积,有必要在房地产测绘的细节上加以解决。
  第一,阳台的准确计算。阳台泛指有永久性上盖、有围护结构、与房屋相连,可以活动和利用的房屋附属设施,根据其封闭情况分为非封闭阳台和封闭阳台。
  《房产测量规范》规定:“封闭阳台按其外围水平投影面积计算全部的建筑面积,不封闭阳台按其外围水平投影面积的一半计算建筑面积。”但是,对封闭阳台是以设计文件或其他批准文件为准,还是以现状封闭为准,《房产测量规范》中并没有明确的指出。笔者认为,在实际操作中,阳台计算一半与否应以现状与规划相结合。如果阳台规划未封闭,现状封闭,应按规划未封闭处理,计算一半面积;如果规划封闭,现状未封闭,应按现状未封闭处理,计算一半面积。
  随着阳台围护材料和围护风格的多样化,现在,阳台的围护往往是由两种或两种以上的结构材料组成,而规范对算到哪个围护未做详细说明。计算应取主围护或几个围护中的最小围护计算面积,以便统一计算口径。
  第二,计算好复式层中的内楼梯。有些在房屋竣工时,复式层中的内梯往往未建造,形成中空,留做用户自理。分析开发商未建造理由是为了满足业主装修自由设计风格的需要,即便造了该楼梯,业主在装修时也会拆除,造成浪费。对于这种情况,有的地方不计算建筑面积,有的地方计算建筑面积。笔者认为,复式内梯是否建造均应按自然层计算面积,开发商为建造节省的造价成本可在购房合同里协商,在房款中扣除。
  第三,做好虚拟分割的产权测绘。虚拟分割一般是指房地产开发公司将大型商场或办公用房以明确的界址形式分割成小型单元进行出售,每个单元没有实体围护,而是以界址钉的形式进行分割和围合成一个特定的空间,每个单元可以独立使用并拥有唯一编号。
  有的人认为虚拟分割的小型单元没有实体围护,无法进行房产测绘和产权登记。笔者认为,虚拟分割的小型单元符合《物权法》规定的物权要求:权利人依法对特定的物有直接支配和排他的权利。也符合《房屋登记办法》第10条规定:房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号的房屋或者特定空间。那么在实际测绘中,可以按照现场测量的每个单元的四至界钉进行测量和面积测算,并以虚线表示成图。
  第四,有效地测绘计算好消防连廊。随着城市化进程的加快,城市用地日趋紧张,房屋建筑不得不向高层化发展,为了满足消防安全需要,部分高层住宅在十层以上设计了一条消防连廊,连通不同单元消防楼梯。常见的有两种形式:一是以挑廊与不同单元消防楼梯直接相连;二是通过相邻两户房间外设计一条类似阳台的廊,再经过相邻两户的房间与公用消防楼梯连接。对于第二种,应直接作为阳台计入相邻的两户套内面积。对于第一种有人认为是由于十层以上高层住宅引起的,应当分摊给十层以上住宅。这种做法有些不妥,消防连廊的布局是由整幢楼整体结构设计要求决定的,并不是某户或某层独有,若消防连廊下部某个楼梯发生火灾,也可向上经过消防连廊到达其他楼梯疏散。所以,应将消防连廊与相连的公用消防楼梯一起分摊给共同的功能区。
  第五,做好架空层的楼梯、电梯处理。随着住宅建设发展,有些小区为了增加通风和绿化,在某几幢房屋架空用来种植花草,美化小区环境。那么架空层的楼梯和电梯该如何处理呢?各地的处理都不一样,有的不计算面积,有的建筑面积单列不分摊。既然架空作为业主所共有,为小区业主服务,应将架空层与楼上住宅作为一个功能区,接受整幢楼的公用部位(包括架空层的楼梯、电梯)的分摊。这样就不会造成小区相同套型的不同幢的房屋仅因一幢底层有架空,一幢底层为住房而使分摊系数不一致了。
  第六,合理、规范地进行面积分摊问题。由于《房产测量规范》对于面积分摊的规定比较原则,对一些具体问题没有明确界定,实际操作中取决于测量人员对规范的理解和认识。在一些比较复杂的分摊关系中,角度不同,直接决定分摊办法的合理性,在缺乏一个明确的取舍标准时,分摊的结果自然也就存在一定的不确定性或偶然性。房屋面积测绘人员要有良好的职业操守,恪守社会公德。在面对复杂的分摊关系时,要熟练掌握法律;严格执行规范;灵活运用合理性。在实际工作中,一般应先要求产权人提供关于共有面积分摊方案的书面文件,或者与购房人达成的共有面积分摊协议。如果双方达不成协议,房屋测绘部门应从合理性出发,提出最佳分摊方案,促成双方达成协议。但这种合理性不能变成强制性,如果任意一方提出异议,根据物权法定的原则,双方应请求依法确权。
  通过相关房屋面积测量的疑难问题的解决,减少了房屋测绘过程的偏差,缩小了误差数点,把房屋建筑面积的误差量程控制在合理的范围内。
  四、正确处理好相关的合理偏差,减少纠纷发生
  在房屋竣工验收合格后,可能由于设计图纸的变更、在施工过程中房屋现状的改变或房屋部分公用面积功能改变等多种原因,导致竣工前预测建筑面积和竣工后实测建筑面积可能会存在差异。开发企业、单位应在房屋竣工验收合格后十五天内,在办理房屋总登记前,委托具有房产测绘资质的单位对房屋进行实地勘丈,测绘单位按委托要求对房屋进行丈量,把实测建筑面积成果编制成房屋测绘成果报告书,同时,注销原先核发的预测房屋建筑面积结果通知书,把竣工后实测的房屋建筑面积测绘成果报告书发给委托人作为房屋总登记的资料之一,从而保证房屋权属登记、抵押登记、房屋交易等面积依据的唯一性,维护消费者的合法权益。实施房屋建筑面积预测和实测报告书的措施,绝不是仅仅作为房屋权属登记建筑面积核准的资料,其作用是多方面的:一是测绘部门能建立完整的图形库和较为完善的测绘成果档案资料,形成测绘成果再利用的有效管理链条,为房屋产权登记及日后房屋面积纠纷和司法部门的房屋拍卖和裁决等提供有力的面积依据;二是在房屋权属登记过程中,当出现购房合同面积与测绘部门提供的实测面积不一致时,产权登记部门可依据房屋测绘成果报告书和房屋平面图,采取有效措施及时纠正上述情况的发生,避免了开发企业与消费者之间矛盾的产生,维护消费者的合法权益;三是消费者在购房时,可要求开发企业出示由测绘部门核发的房屋测绘成果报告书和房屋平面图,并把套内建筑面积及分摊的共有建筑面积等相关内容在购房合同中注明,从而大大减少由于房屋建筑面积引起的购房合同的纠纷,对改善房地产市场环境具有很大的促进作用;四是可以杜绝开发企业、单位在售楼过程中建筑面积短斤少两的问题,帮助消费者明明白白的消费;五是使产权登记管理部门办证效率得到大大的提高,减轻了登记部门的工作压力。
  (作者单位:泉州市房地产测绘队)

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